Instanties en Overheid

Bij het kopen van een woning krijgt u te maken met een aantal instanties:

Gratis Advies direct in uw email

Inkomensgegevens
Contact gegevens

Het KadasterLogo van het Kadaster

In Nederland registreert de Dienst voor het kadaster en de openbare registers sinds 1832 gegevens over een bepaalde onroerende zaken (het perceel) en alle wijzigingen die zich daarin voordoen. Zo weet u wie de eigenaar is, of was, van het perceel en welke koopsom hij heeft betaald.

Er zijn een aantal zaken die u kunt inzien van een woning / huis / perceel.

  • Waar is de woning gelegen?
  • Wat zijn de afmetingen van de woning?
  • Wat zijn de erfgrenzen?
  • Hoe wordt de grond gebruikt?
  • Is er sprake van vruchtgebruik? (Dit houdt in dat een persoon recht heeft gebruik te maken van bepaalde goederen en toebehoren)
  • Is de woning gekocht met een hypotheek of is er sprake van eigendomsrecht?
  • Is er bodemverontreiniging?

Algemeen

Het Kadaster is openbaar, hierdoor kan iedereen een uitreksel aanvragen. Zo kunnen ze erachter komen wat er betaald is voor het perceel en hoeveel hypotheek er eventueel op rust.

Kadaster omschrijving

Om een perceel juist te omschrijven gebruikt men de kadastrale aanduiding, die altijd bestaat uit de naam van de kadastrale gemeente, de letter van de sectie en het nummer van het perceel, eventueel aangevuld met de appartementsindex als een perceel is gesplitst in appartementsrechten het zogenaamde horizontaal eigendom.

Een nog niet uitgemeten deel van een kadastraal perceel heet een deelperceel. Bijvoorbeeld een gedeelte van een perceel dat verkocht is.De grenzen van de nieuw te vormen percelen (het verkochte en het resterende deel) moeten nog aangewezen en opgenomen worden. Dat gebeurt doorgaans na levering aan de nieuwe eigenaar.

De inschrijving van wijziging van de eigenaar van het onroerend goed geschiedt door de Notaris hij schrijft ook de hypotheekakte in.

Kosten voor het opvragen

De kosten per onderdeel bedragen bij een beperkte opgave (meestal is er niet meer nodig) € 3,50.

Praktische tip

Als u serieus aan het onderhandelen bent, raden wij u sterk om informatie aan te vragen bij het Kadaster. Hierdoor weet u hoe de verkoper evoor staat, dit verbetert uw onderhandelingspositie aanzienlijk.


Notaris

De wet schrijft voor dat de notaris de koopakte moet opstellen en toezicht heeft bij het ondertekenen. Dit geldt ook voor het opstellen en ondertekenen van de hypotheekofferte. Pas dan is de akte rechtsgeldig en kan de eigendomsakte en de akte ter vestiging van de hypotheek officieel bij het kadaster worden ingeschreven. Hiermee is men dan geregistreerd eigenaar geworden. In de volksmond heet dat "een huis op je naam overgeschreven".

Algemeen

Een notaris is vereist voor de geldigheid van de akte. Dit vloeit voort uit de wijze waarop de notaris zijn werkzaamheden dient te verrichten en de waarborgen die de notaris daarbij biedt.

Het gaat hierbij om de volgende zaken:

  • Advies

    De adviserende taak en specifieke kennis van de notaris
  • De notaris dient zich onafhankelijk op te stellen bij het opmaken van de aktes en dient eventuele onjuistheden of misleidende zaken op te sporen en deze aan het daglicht te brengen. Hij dient boven de partijen te staan en zo zijn functie te vervullen (vergelijk met de rechterlijke macht) waarmee hij onpartijdig blijft.
  • De verplichting van de notaris is om partijen gedegen voor te lichten over de gevolgen van de door hen te verrichten rechtshandelingen en de verplichtingen van de notaris omtrent de wijze van opstellen, registreren en bewaren van de akten.Bij het kopen van een huis is het ook raadzaam met de notaris te praten over een samenlevingscontract.

Samenlevingscontract

Een samenlevingscontract is een overeenkomst die de vermogensrechtelijke verhoudingen regelt tussen twee of meer personen die een gemeenschappelijke huishouding hebben.

Naast de vermogensrechtelijke verhoudingen kunnen ook andere zaken aan de orde komen in een samenlevingscontract, zoals afspraken over eventuele kinderen.

Vanaf de jaren tachtig werd het contract populair onder twee verschillende groepen:

  • Personen die wel hun relatie willen regelen, maar niet wilden trouwen,
  • Personen die wel hun relatie willen regelen, maar nog niet mochten trouwen.

Geregistreerd partnerschap

Door de invoering van eerst het geregistreerd partnerschap en later de openstelling van het huwelijk voor homo's en lesbiennes is in Nederland de noodzaak van een samenlevingscontract voor die tweede groep nu minder groot.

Het geregistreerd partnerschap is een wettelijk erkende en geregelde vorm van samenleving tussen twee personen. Vaak is de bedoeling om een wettelijke erkenning (vergelijkbaar met het huwelijk) te geven aan relaties tussen personen van hetzelfde geslacht, maar dikwijls kunnen zulke partnerschappen ook gesloten worden tussen man en vrouw.

De notariële akte is vooral bedoeld om een grote rechtszekerheid te hebben. In het bewijsrecht heeft de notariële akte dan ook een aanzienlijk sterkere positie dan een niet-notariële akte.

Ook in gevallen waarin de wet niet de tussenkomst van de notaris verplicht, kan het nuttig zijn om een notaris in te schakelen. Indien twee partijen een overeenkomst hebben bereikt, bijvoorbeeld over de rechten van bewoning of betaling van een hypothecaire schuld, dan kan deze overeenkomst notarieel worden vastgelegd.

Het grote voordeel is de uitvoeringskracht van deze akte. Komt één van beide partijen de overeenkomst niet na, dan kan de andere partij direct (executoriaal) beslag leggen op de goederen van de partij die in gebreke blijft en hoeft dus niet eerst een procedure op te starten bij de rechter.

Testament / Laatste wens, Notaris de aangewezen persoon

Als men een hypotheek sluit is er regelmatig sprake van een overlijdensverzekering. Met de uitkering van deze polis, bij een overlijden, dient vaak de hypotheeksom afgelost te worden. De partij die recht heeft op deze uitkering, gebruikt deze dan ook om de schuld af te lossen. Over dit gedeelte van de uitkering hoeft dan geen erfbelasting betaald te worden, omdat deze is gebruikt voor aflossing.

In het testament kan bepaald worden wie de verdere rechten heeft van het huis. Dit kan bijvoorbeeld de partner zijn, of een ander persoon. Dit gaat dan boven de normale erfopvolging volgens de wet.

Voor het maken van een testament is de notaris de aangewezen persoon. Hij beschikt over alle kennis en ervaring om de nalatenschap overeenkomstig u wensen te regelen en daarbij mede advies te geven om zo veel mogelijk erfbelasting te besparen.

Het maken van een testament is een eenzijdige rechtshandeling. U kunt dit alleen doen zonder iemand op de hoogte te stellen. Echter of dit verstandig is voor uw situatie kunt u met de notaris bespreken. Partners zorgen vaak dat ze ten opzichte van elkaar erven. Dit om ervoor te zorgen dat alles in het werk gesteld wordt dat degene die achterblijft zo kan blijven leven als voor de tijd van het overlijden ook mogelijk was.

Tip

Zorg er altijd voor dat als een partner aangesloten is bij een pensioenregeling u voor het eventueel uit te keren nabestaandepensioen aangemerkt wordt als officieel partner pas dan heeft u recht op deze nabestaandenuitkering.

Centraal Testamentenregister

Het Centraal Testamentenregister (CTR) is een database waarin wordt bijgehouden wie, wanneer en bij welke notaris een testament heeft laten (op)maken.

De Notaris is Ambtenaar en ondernemer

Volgens de wet is de notaris zowel openbaar ambtenaar als ondernemer. Enerzijds dient de notaris te handelen in het publieke belang. Dit uit zich onder andere in de verplichting van de notaris om op verzoek van partijen een akte op te maken (de zogeheten ministerieplicht). Anders gezegd: als een cliënt van de notaris verlangt dat hij voor hem een testament opstelt dan is de notaris gehouden om aan dat verzoek gehoor te geven aangezien hij niet zonder reden mag weigeren.

Anderzijds is de notaris als ondernemer verplicht de commerciële belangen van zijn kantoor in de gaten te houden. De notaris is dan wel openbaar ambtenaar met een publieke taak, maar hij ontvangt geen bezoldiging van overheidswege. De notaris dient zelf te zorgen voor zijn inkomsten die hij ontvangt doordat hij de cliënten een honorarium (een 'tarief') in rekening brengt.

Anders dan voorheen het geval was, is de hoogte van het honorarium (tarief) van de notaris al enkele jaren 'vrij'. De notaris mag derhalve zelf de hoogte van zijn honoraria (tarief) vaststellen. De overheid heeft de tarieven in de familiepraktijk wel gemaximeerd voor personen die minder draagkrachtig zijn. Zodoende is de toegang tot het notariaat voor "minder bedeelden" gegarandeerd.


Hypotheekbank

Een hypotheekbank is een bank of bankonderdeel die hypotheken verstrekt.
In Nederland zijn er maar een paar hypotheekbanken actief namelijk:

Een aantal van deze hypotheekverstrekkers zijn weer labels van de grootbanken zodat wij als Nederlandsebanken overhouden:

  • RaboBank
  • Ing Bank
  • SNS bank
  • ABN Amro bank
  • Triodos Bank

En een aantal banken die verbonden zijn met het verzekeringsbedrijf:

  • Allianz
  • Aegon
  • Achmea
  • Delta Lloyd
  • ASR

Alles valt hierdor in wezen binnen een grens van 10 banken en verzekeringsmaatschappijen geregeld.

Te weinig banken in Nederland

Doordat er te weinig verschillende banken zijn, is de kans op onderlingen afspraken groot. Officieel gebeurd dit niet, tot het moment dat dit aan het licht komt. (Liborschandaal Rabobank) Rabobank heeft hiervoor een boete gekregen van 1 miljard dollar, helaas blijft de klant nog steeds te veel rente betalen.

Duitsland

Kijken wij naar Duitsland dan zien wij dat daar de hypotheekrente een stuk lager is als in Nederland.Dit is mede te wijten is aan het feit dat daar meer dan 200 banken zijn die hypotheken verstrekken. Hierdoor is de concurrentie veel groter.

De Overheid

Buiten allerlei stimulerende maatregelen hebben wij te maken met een uitgebreide regelgeving die onze overheid voorstaat om de consument te beschermen tegen het aangaan van een te grote verplichting ten opzichte van zijn inkomen.

Men wilde dat men zijn lening in ieder geval in 30 jaar af ging lossen en ook zijn er strenge regels gekomen met betrekking tot de advisering waar bij duidelijk alle facetten vanwat er maar in iemands leven voor kan komen en of men dan zijn hypotheeklasten nog kan betalen.

Minder lenen

Al deze regelgeving heeft ertoe geleidt dat de leencapaciteit met zo’n 30% is afgenomen. Dit betekend dat men een goedkoper huis kan kopen. Gelukkig is de rente fors gedaald waardoor deze negatieve maatregelen iets getemperd werden. Echter nog steeds blijft men bezig te knijpen in het leenbudget.

Indien de rente echt gaat stijgen dan komt de koopmarkt weer volledig op slot te zitten. Daardoor krijgt men de negatieve rekening van te ver doorgevoerde regelgeving weer gepresenteerd. Door het inkrimpen van de bouwmarkt en zal de markt dan weer tot stilstand komen en moet de overheid dit met subsidiemogelijkheden van renteloze hypotheek deelleningen weer aan gaan passen.